2020.06.19
皆さんこんにちは！
湿度が高い日が続いていますね。くれぐれも体調にはご注意下さい。
今日は『実測売買』と『公簿売買』の違いについてご紹介致します。
土地の売買で登記面積と実測面積が違うというケースがあります。
法務局で登記されているからと言って必ずしも正しい面積とは限らず、実際にはさまざまな理由によって登記簿面積と実測面積が違う場合があります。
そこで、土地の売買における「実測売買」と「公簿売買」の違いや注意点についてご説明致します。
『実測売買』とは
土地の売買価格を平方メートル単価（または坪単価）で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させるやり方です。
実測の方法には、主に下記の3つの方法があります。
①売主が指示した敷地境界のポイントにより測量
②隣地所有者立ち会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量
③前面が公道などの場合に役所の担当者立ち会いのもとで測量（官民査定）
通常は実測売買といえば、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになります。
しかし、官民査定にはかなりの期間がかかるために、買主の承諾のうえでこれを省略する場合もあります。
『公簿売買』とは
土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても
「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれます。
また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合も公簿売買になります。
土地売買の多くはこの「公簿売買」によって取引されています。
公簿売買の際、通常はその旨が売買契約書の条項に記載されています。
また、これが明記されていない場合に特段の「単価表示」がなければ、公簿売買と推定されます。（※実際の取引によっては異なる判断がされる場合もあります。）
ところが、その意味をよく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになることがあるのです。
面積が違うといっても実際の面積のほうが広い場合にトラブルとなることはなく、実際の面積が狭いときに問題となります。
もちろん、過去に作成された確定測量図などにより、実際の土地面積が明確になっていれば、公簿売買でも何ら問題はないでしょう。
不動産広告などに「坪いくら」と書いてあっても、そのこと自体は実測売買を意味するものではなく、
実測売買なのか公簿売買なのかは、あくまでも売買契約書での取り決め事項となりますから、早合点は禁物です。
また、公簿売買のときでも、隣地との境界を必ず確認しておくようにしましょう。
もちろん、そのようなトラブルを未然に防ぎ、正しい取引を行う為に私たちがいますので、安心してご相談下さい。