2020.11.08
皆さんこんにちは、飯島です。
毎朝寒くて、布団から出るのが大変な気温になりました…。
今回は、「宅地」と「分譲地」の違いについてお話します。
「宅地」も「分譲地」も、家を建てられる土地です！
それぞれ土地の状態や家を建てる際の制限などに違いがございます。
「宅地」とは、土地の登記記録（謄本）に記載されている地目の種類の一つです。
建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地と定義されています。
「分譲地」とは、広い土地をいくるかの土地に分けて宅地用に販売している土地のことを分譲地と呼びます。
不動産の広告で「新規分譲地公開！全5区画」のような文言を目にしたことがある方もいらっしゃるかと思います。これが分譲地になります。
詳しく何が違うのかというと、、、
インフラの整備費用や施工会社選びが変わる場合がございます。
一概には全部と言えないので都度確認が必要です。
宅地・分譲地のどちらも注意すべきことことがございます。
建ぺい率（建蔽率）、容積率、北側斜線に注意！
建てられる家は、法律によってさまざまな規制が設けられています。
その中でも「建ぺい率（建蔽率）」「容積率」「北側斜線」の３つは、同じ土地面積でも家の広さやカタチが変わってしまう規制なので、宅地・分譲地にかかわらず、土地を購入する場合は事前に調べることが重要です。
※建ぺい率（建蔽率）とは敷地に対する建築面積で、
建築面積÷敷地面積×100で求められます。
容積率とは敷地面積に対する空間の割合で、
延べ床面積÷敷地面積×100で求められます。
北側斜線とは自分の土地の北側にある隣家の日当たりに配慮するための規制です。
敷地の境界から垂直に5ｍまたは10ｍ上がった先の高さで一定の勾配をつけるます。
「建ぺい率（建蔽率）が40％、容積率が80％なんていう厳しい条件のところもあります。この場合、敷地面積が100m2ある土地でも、家を建てられる（建築面積）のは40m2で、１階と２階の延床面積を合わせて80m2。さらに北側斜線が5ｍ上がって0.6度の勾配をつけないといけないなら、２階の部屋の一部が床から1ｍ～1.5ｍあたりのところから屋根が傾斜しなければならず、大人が腰をかがめないといけない場所ができてしまいます」
用途地域の確認が必要です
こうした規制は都市計画法で定められる「用途地域」ごとに定められています。
用途地域とは各エリアの特性や街づくりの目的に合わせて指定される基本的な地域区分のことです。
用途地域によって建てられる建物の種類が決められているので、宅地を購入する際には必ず確認しましょう。
地質調査や地盤改良は土地の購入者が行います
宅地も分譲地も、家を建てる際に行う地質調査やその結果地盤改良が必要になった場合の費用は、土地の購入者の負担になります。
土地の強度は100ｍ離れただけで変わることがよくあるので、土地の購入後に地質調査をしてみないとはっきりとはわかりません。
以前はどんな土地だったのか聞いたり、地域のハザードマップなどで液状化のリスクの有無などを事前に確認しておくことも重要です。
新築を検討して土地購入をお考えの方、是非参考にしてみてください。
また、土地探しのお手伝いも行っておりますので、お気軽にご相談ください。